Бизнес на задатках

О том, что большинство покупателей буквально "мечется" в растерянности свидетельствуют и неоднократно подтверждаемые представителями риелторского бизнеса факты о впервые проявившихся именно нынешней осенью тенденциях массового отказа от совершения ранее запланированных сделок даже ценой безвозвратно утерянного залога в 1—2 тыс. долл. и даже более условных единиц. Риелторы шутят, что некоторые хозяева начали делать свой маленький бизнес на сборе задатков за квартиры.

Но в каждой шутке есть только доля шутки. Стало весьма сложно продать даже хорошую квартиру. Это подтверждают сделки по купле-продаже в сданных в эксплуатацию новостройках Львова. Совсем недавно зафиксирован случай, когда неплохая квартира с балконом в сад, в удачно расположенном охраняемом доме на спокойной старинной улочке с брусчаткой, в тихом центре (в десяти минутах неспешного прогулочного шага от магнитного центра всех туристических маршрутов — площади Рынок), с полным "фаршем" обычной качественной новостройки, включающем традиционную бронедверь, автономное отопление с двухфункциональным котлом немецкого производства и не совсем традиционными экологически чистыми деревянными стеклопакетами, продана по цене в 1300 долл. за "квадрат". Ранее квартиры в этом доме дешевле 1800—2000 у.е. за м2 не продавались.

Купить кусочек Европы

Если в Киеве спрос на рынке жилья формируется как самими жителями столицы, так и "гастролерами" из практически всех регионов страны, то в самом крупном западном городе Украины, расположенном в непосредственной близости от границы с Евросоюзом, спрос на жилую недвижимость в какой-то мере формируется киевлянами, ну и, конечно, жителями Львовщины.

Причин интереса жителей столицы именно к городу, основанному в ХIII веке князем Даниилом Галицким и названным в честь его сына Льва, несколько. Тут и близость к зоне ЕС, и стабильное попадание Львова (наряду с Киевом и Одессой) в топ-тройку самых популярных направлений внутреннего и внешнего туризма в Украине. (Крым занимает особое "курортное" место.) Кроме того, пока не умерла надежда на инвестиции в город, готовящийся принимать участников чемпионата Европы по футболу.

Наконец, Львов — единственный город страны, для которого характерна архитектура разных эпох, стилей, традиций востока и запада, на уютных львовских улочках причудливо и одновременно гармонично смешались жилые дома XVI—XIX веков времен Речи Посполитой, Австро-Венгрии и Польши, добротные сталинки и современные украинские новостройки.

Таким образом, купить себе "кусочек Европы" (где на одной старинной улочке соседствуют порою элементы практически всех европейских архитектурных стилей: от готики до барокко, ренессанса, модерна и др., где снимались культовые "Три мушкетера") стало "правилом хорошего тона" особенно для высокопоставленных киевлян — выходцев из Львовщины.

Именитые киевляне предпочитают покупать на "малой родине" в основном особняки или квартиры в домах малоэтажной элитной застройки, расположенных, как правило, в престижных районах, на тихих зеленых улочках окраин Львова.

В вопросе порайонного ценообразования Львов тоже имеет свою неповторимую особенность. Тут, как и в Киеве, есть свои фавориты. Печерскому и Шевченковскому районам столицы соответствуют центральный Галицкий и примыкающие к центру часть Франковского и часть Лычаковского районов Львова. Правда, в самом западном областном центре страны нет аналога Оболонских Липок — района компактной массовой застройки жилья, претендующего на премиум-класс. А вот аналог Троещины и некоторых "особо привлекательных" районов Киева во Львове присутствует — это Сыховский микрорайон, входящий в неофициальную интернетовскую топ-десятку микрорайонов крупных городов Украины, не слишком благоприятных для постоянного проживания. Цены на львовской Троещине сравнительно низкие. Жилье даже в новых домах этого района зачастую выставляется ниже ценовой планки в 1 тыс. долл. США.

Еще одна особенность Львова — достаточно большое количество квадратных метров в самом сердце древнего города имеют беспрецедентно низкую цену. Ценовая планка многих квартир в старинных домах на центральных улицах Львова порою значительно ниже, чем цена квартиры в какой-нибудь затрапезной чешке или хрущевке в нецентральной части города.

Парадокс объясняется тем, что за красивыми фасадами, приятно радующими глаз туриста, зачастую скрываются нюансы, скромно именуемые в рекламных объявлениях о продажах, к примеру, как "вход в квартиру по общему с другими соседями балкону", "кухня без окна", "санузел общий с соседями по балкону", "деревянные перекрытия" и тому подобная экзотика.

Так, один из красивых фасадных домов находится на центральном проспекте города и по месторасположению тянет едва ли не на "лимон", поскольку сам дом буквально соседствует с Оперным театром. В тылу дома находится аналог московского Арбата и киевского Андреевского спуска — львовский базарчик антиквариата и произведений искусства "Вернисаж", а прямо напротив престижнейший и дорогущий "Опера-отель". Тем не менее многие выставленные на продажу квартиры в доме (из тех, что окна во двор) имеют достаточно скромные ценники, поскольку их планировка предусматривает тот же вход по общему балкону, все без исключения окна выходят в темный тесный дворик без единого деревца, а сама квартира расположена так называемым трамвайчиком — вход с общего балкона в кухню, из кухни в комнату, затем еще в одну комнату, затем в общий санузел. Не спасает ни именитое соседство, ни отличное состояние самого дома, ни высокие под четыре метра потолки, поскольку проживать в такой квартире весьма некомфортно. Такую достаточно просторную квартиру можно приобрести почти что по цене обычной панельной малометражной двушки в одном из спальников Киева.

Аналоги киевских "гостинок" во Львове именуются на старинный манер "кавалерками". 15—20 метровые "гнездышки" порою располагаются на самых престижных улицах тихого центра города, но проживать в них не очень удобно даже студентам.

На одной из уютных не очень шумных улочек центра Львова, соседствующей с красивым парком в самом сердце города и старинным Львовским государственным университетом, двухкомнатные квартиры в польских домах, из тех что "вход по балкону" и "деревянные перекрытия", предлагаются едва ли не массово по цене не намного превышающей эквивалент 50 тыс. долл., но, тем не менее, своего покупателя не могут найти месяцами. В то же время скромная тесная трешка с потолками 2,50 м в советской чешке площадью, равной площади однокомнатной киевской новостройки, расположенная тут же по соседству, пользовалась определенной популярностью, несмотря на то что оценивалась уже в сумму под 100 тыс. долл. Хотя и эта квартира продавалась достаточно трудно. Регулярные просмотры привели к неоднократным риелторским задаткам. Но в последний момент покупатели почему-то передумывали и, оставляя авансовую сумму в 1—2 тыс. долл. хозяевам, отказывались от сделки. Трудно сказать, что заставляло потенциальных покупателей сомневаться в правильности принятого решения: то ли цена, то ли "приветливо" заглядывающая в окно спальни антенна мобильной связи, то ли неуверенность в перспективах экономического развития страны и полная неуверенность в личном финансовом благополучии если эта страна окажется на самом дне долговой ямы.

Цена "квадрата" демократичнее киевской

Цена львовского квадратного метра варьирует в достаточно широком коридоре: от 800—900 долл. за жилье, соседствующее с промзонами или в не очень благополучных районах, до 2000—2500 тыс. долл. за апартаменты, позиционирующиеся как элитные. Последние зачастую расположены в престижных новостройках и старинных австрийских "люксах" и "полулюксах", расположенных в центральной части города. Хотя если отбросить крайности, то можно констатировать, что за большинство квартир на рынке запрашивается цена 1000—1500 долл./м2.

К примеру, за обычную панельную 45-метровую советскую двушку в районе длинных улиц Научная и Владимира Великого (добротный спальный район Львова с развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением) просят в основном от 45 до 55 тыс. долл., т.е.1000—1200 долл. за квадрат. За те же деньги на Сыхове предложат более просторную квартиру (плюс 5—10 м) и уже в кирпичном доме.

По такой цене в Киеве можно купить разве что убитую однокомнатную квартиру или гостинку в отдаленных районах столицы. Движение по купле-продаже в этом сегменте худо-бедно, но все же происходит.

А вот квартиры в домах "люксах" с мраморными ступеньками в подъезде по ул. Дорошенко (тихая часть улочки, без трамвайной колеи, непосредственно прилегающая к центру города), оцениваемые по 2300—2500 долл. за кв. м., в основном стоят мертвым грузом в базах риелторских агентств и по несколько лет ждут своего покупателя. Только ценники на них корректируются в ту или иную сторону в зависимости от ситуации на рынке недвижимости города.

"Хомяки" выходят на охоту

Вместе с тем и для Львова характерна ситуация, охватившая рынок недвижимости Украины: у потенциальных покупателей, даже тех, кого принято считать обеспеченными, серьезных денег нет.

В короткий период оптимизма, с момента окончательного провозглашения результатов выборов и до конца марта, рынок недвижимости всей страны несколько оживился. В надежде на политическую и экономическую стабильность и определенность многие "хомяки", которые надежно спрятали свои финансы в период развертывания первой волны экономического кризиса, достали сбережения из своих закромов и вышли с ними на рынок недвижимости. Покупка же одной квартиры за "живые" деньги зачастую тянет за собой целый ряд сделок по цепочке.

Но уже в начале апреля стало ясно, что многие предложения по выводу страны из экономического тупика сводятся к достаточно банальным предложениям снова одолжить у мирового сообщества или попытаться раскулачить часть малого бизнеса. (Напомним, звучали предложения не просто реформировать систему единого налога, но перевести всех упрощенцев на общую систему налогообложения.) А борьба с коррупцией почему-то началась с весьма спорного и неоднозначного предложения еще раз реформировать систему поступления в вузы, только-только очистившуюся от соблазнов вступительных экзаменов.

В таких условиях большинство потенциальных покупателей были обескуражены. Они предпочли подождать результатов системных реформ в экономике в случае, если таковые вообще произойдут.

Только тогда можно будет с уверенностью понять: станет ли в стране больше или меньше среднего класса, как раз и составляющего основу для сделок на рынке недвижимости. Так уж сложилось, что удельная часть владеющих "заводами и пароходами" в Украине, в отличие от почти всех остальных цивилизованных стран, сравнительно мизерна и потому погоды на рынке недвижимости такие покупателе не делают).

О жадных риелторах…

Анализ цен продавцов жилой недвижимости подтвердил, что во Львове ценовая ситуация схожа с киевской — большинство квартир все еще переоценено с учетом того сложного экономического положения, в котором все еще пребывает страна, а также с учетом неясности перспектив в преодолении экономических трудностей и повышении финансового благосостояния сограждан. Зачастую цена не соответствует качеству.

В то же время продавцы квартир, не желающие годами болтаться в базах агентств недвижимости и занимать свое личное время и время риелторов, как правило, выставляют адекватные ценники. Хотя стоить заметить, что даже если аппетиты владельца недвижимости весьма умеренны и он трезво оценивает свою собственность, гарантии успешной продажи все равно нет. Потенциально удачную сделку может запороть не в меру жадный риелтор.

В своем большинстве риелторы Львова, учитывая скудную "рыбалку" на рынке недвижимости города, запрашивают за свои профессиональные услуги адекватные 2%, реже 3% комиссионных от суммы сделки. Тем не менее приходилось сталкиваться и со случаями, когда хозяин, заключив так называемый эксклюзив на продажу квартиры (в данном конкретном случае достаточно привлекательных апартаментов в престижном районе города) лишь с одним частным риелтором, и не подозревает, что почти полгода не может продать свою собственность из-за жадности своего эксклюзивного посредника. Последний на вопросы потенциальных покупателей отвечает по телефону, что меньше 10 тыс. долл. посреднических за сопровождение сделки купли-продажи этой квартиры не возьмет, поскольку квартира очень заманчивая.

Летняя спячка уже весной

Подводя итоги весеннего оживления на рынке недвижимости Львова, стоит отметить некоторые важные моменты.

1. Рост деловой активности был непродолжительным. Многие участники рынка резонно задаются вопросом: что это было? Разворот тренда ценовых индексов исключается. Несмотря на то что многие хозяева поспешили резко повысить ценники, их ждало разочарование, интерес покупателей вызывали исключительно объекты с адекватной стоимостью, с ценами зачастую значительно уступающими общерыночным. Очевидно, ответ кроется в ежемесячном аналитическом обзоре одного из крупнейших риелторских агентств Киева, выводы которого, впрочем, вполне применимы и к львовскому рынку: "Подъем, связанный с завершением выборов и формированием Кабинета министров, сменился буднями; оптимизм вновь уступил место сомнениям. Как следствие этого, снизилась готовность принимать ответственные решения, усилилось стремление повременить, дождаться результатов реформ, проводимых новым руководством страны".

2. Снизилось количество заявок на покупку, просмотров и звонков. Едва ли не впервые за многие годы уже весной потенциальные покупатели впали в летнюю спячку, чем очень удивили посредников на рынке жилья, уже приготовившихся снимать традиционный комиссионный урожай от привычного ранее старта сезона покупательской активности.

3. Продавцы жилья по-прежнему держат цены, в торгах уступают весьма неохотно. Покупатели же (в основной своей массе) не готовы покупать по таким ценам, ожидают их существенного снижения.

4. Судя по тому, что появились массовые случаи разрыва договоров задатка, некоторые участники рынка мечутся, отменяют принятые ранее решения. Материальные потери при этом несут не только инициаторы разрыва, но и риелторы, моральные — владельцы непродающейся недвижимости. Если же сорванная договоренность являлась звеном в цепочке операций купли-продажи, то отменяется целый ряд сделок.

5. Продолжается расслоение рынка. Несмотря на стагнацию, внимание к качественному жилью прослеживается практически во всех сегментах. Другое дело, что в списке сделок, как и раньше, преобладают малометражные одно- и двухкомнатные квартиры в домах, которые устарели не только морально, но и физически, поскольку на качественное жилье по текущим ценам у основной массы потенциальных покупателей денег нет.

6. О программах ипотечного кредитования вторичного рынка недвижимости сейчас заявляют 19, а о кредитовании первичного рынка — 11 банков. Какие из них реально кредитуют покупку недвижимости, сказать сложно. Судя по всему, банки используют программы кредитования в основном для своего пиара, стремясь показать максимально широкий комплекс оказываемых услуг. Условия предоставления ипотечных кредитов настолько жесткие, а банковские проценты настолько высокие, что потенциальные заемщики просто не в состоянии взять ипотечный кредит. Кроме того, банки пытаются всячески обезопасить себя, фактически перекладывая все риски на заемщиков. По данным компании "Простобанк консалтинг", в апреле средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнях была 24,32%. Таким образом, программы ипотеки в Украине все еще носят чисто декларативный, отсекательный характер.

7. В настоящее время эксперты даже не рискуют уверенно прогнозировать, в какую сторону двинутся ценовые индексы на рынке. Не понимают этого ни продавцы, ни покупатели, поэтому в ближайший месяц на рынках недвижимости Львова, Киева и других украинских городов почти гарантирована стабилизация и работа на малых оборотах.